Ипотечните кредити през изминалата 2011 г

Пазарът на ипотечни кредити даде много положителни сигнали през 2011 г., с което доказа, че е излязъл от кризата. Изминалата година донесе не само стабилността и спокойствието на сегмента, но и умерен ръст на размера на кредитите и обема на сделките.

През 2011 г. банките продължиха да следват тенденцията от 2010 г. за подобряване на условията, предимно с отстъпки в таксите и комисионите, и по-малко с намаляване на лихвените нива. За гъвкавите условия на финансовите институции свидетелства и целогодишно нарастващият процент на финансиране, отпускан по ипотечните сделки. Характерна за цялата 2011-а беше и сериозната активност на най-младите кредитоползватели - между 18 и 25 г., които не бяха сред основните играчи на пазара в предишните години.

Годината отбеляза и няколко константни величини при заемите за жилища. Такива са размерът и срокът за погасяване. Най-търсени през 2011 г. са били ипотечните кредити с размер от 10 000 до 30 000 евро, а най-желаният период за изплащане - от 16 до 20 години. Постоянен белег е и възрастта. Най-голям дял в тегленето на заеми през цялата година е имала групата на кредитоползвателите между 26 и 35 години.

Пазарът на ипотечно кредитиране започна с отчетлив оптимизъм още в самото начало на 2011 г. По данни на „Кредит Център“ през януари увеличение са отбелязали броят на запитванията и делът на големите заеми. През първия месец на годината средният размер на изтеглените в страната ипотечни кредити се е равнявал на 35 650 евро. Както винаги най-голям е бил размерът на заемите в столицата - над 42 000 евро, следва Варна с 33 650 евро. Малко по-нисък от средния за 2010 г. е бил размерът на кредитите в Бургас и Пловдив - съответно 26 320 и 23 350 евро. След добрия старт на ипотечния пазар следва леко забавяне през февруари. Типичният тежък зимен месец е регистрирал леко понижение в нивата на отпуснатите заеми, но не и в интереса към ипотечното кредитиране. Отчетеният спад в средните нива на ипотечните кредити в страната от „Кредит Център“ е незначителен. За месеца той възлиза на 34 860 евро, или със 790 евро по-малко спрямо предходния. Въпреки общия спад в три от най-големите градове на страната консултантите са отчели повишение. Размерът на ипотечните кредити в София е бил 43 650 евро, или столичани са получили средно с близо 1500 евро повече спрямо януари. Увеличение са отбелязали и Бургас и Пловдив. Кредитоползвателите от Бургас са изтеглили през февруари м.г. средно по 27 900 евро, или 1580 евро повече, а в Пловдив - 25 260 евро, или с близо 2000 евро отгоре. Само във Варна има понижение на размера на заемите спрямо януари - 32 160 евро, или 1490 по-малко.

Ипотечният пазар отново се пробужда през март. С наближаването на пролетта търсенето започва да нараства значително. Статистиката на компанията за март сочи, че средният размер на изтеглените ипотечни кредити не само се е запазил на устойчиво равнище, но дори е записал леко повишение спрямо февруари, достигайки 34 870 евро. В Пловдив средната стойност на заемите е  26 120 евро. Друг интересен факт за март е, че е почти двойно се е повишил делът на кредитите, покриващи от 80% до 90% от цената на имота (18.9%).

Положителните резултати продължиха и през април. В четвъртия месец на годината експертите отчетоха, че потребителите са още по-активни, а финансовите институции -
по-гъвкави. Тази засилена активност, подкрепена и от отворените и по-бързи процедури за одобрение на ипотечно финансиране от страна на банките, доведе до ново покачване на средния размер на ипотеките в страната - 36 980 евро.Изтеглените кредити за Пловдив са със среден размер съответно 25 980Е и 24 850Е.

Месец май ще бъде запомнен с появата на нова мода при ипотечното кредитиране - фиксирани лихви за определен период. Това беше моментът, в който на пазара се появиха продукти с фиксирана лихва за 7 и 10 години, каквито българският ипотечен пазар не беше виждал. По наблюдения на „Кредит Център“ фиксираните лихви за по-дълги периоди варират от 6.35% до 7.20%. Новата мода доведе до поредното нарастване на размера на изтеглените кредити в три от четирите най-големи града на страната, които са определящи за облика на ипотечния пазар - София (45 530 евро), Пловдив (26 120 евро) и Бургас (26 390 евро). При средния размер на изтеглените ипотечни кредити през май повишение не е имало - 36 860 евро.

Юни постави началото на завръщането на интереса на представителите на средната класа към ипотечните заеми, което веднага рефлектира върху средния размер - 38 366 евро. Повишение на средния размер на кредитите се забеляза и в градовете - София - 46 359 евро и Пловдив - 27 120 евро.

През юли ипотечният пазар отново записа прецедент. Една банка подобри офертата си за жилищни кредити, което рядко се случва през летните месеци. Това постави предизвикателство пред останалите кредитни институции за нови по-добри оферти за следващия най-силен период на ипотечното кредитиране - от септември до края декември.

Осмият месец на годината донесе поредната изненада за ипотечния пазар. Имотите в строящи се жилищни кооперации без Акт 16 отново станаха атрактивни. Делът на изтеглените заеми за такива имоти през август отбеляза 8%, а в предходните месеци този процент рядко надхвърляше 4%. Настъпи моментът, в който липсата на Акт 16 не беше пречка за финансиращите институции, но само в случай, че потребителите са изрядни платци, а строителната компания, която изгражда жилището, е надеждна. Другото задължително условие за банките беше сградата да е получила Акт 14.

След очаквания спад през август, заради отпуските, в средния размер на изтеглените кредити в страната с около 2500 евро по-малко, през септември последва традиционният за сезона ръст на броя запитвания. През първия есенен месец професионалистите маркираха и засилване на активността в по-високите ценови сегменти на пазара на имоти. Това обаче не успя да покачи средния размер на изтеглените ипотечни кредити в страната, който се запази в стойности, близки до августовските.

Октомври започна с очакваните промоционални оферти за ипотечните кредити, но постепенно стабилността, спокойствието и ръстът на пазара започнаха да отстъпват на предпазливостта. Проучванията на „Кредит Център“ за периода показаха намаление на броя кредитоползватели в най-ниския ценови диапазон. Това веднага се отрази негативно на средния размер на отпуснатите кредити, който беше 34 298 евро.

Събитията в страната и Европа продължиха да държат настрана хората с по-ниски доходи и през традиционно силния ноември. Докато тази група зае изчаквателна позиция, по-заможните кредитоползватели и тези с по-значителни спестявания се увеличиха. Това се отрази на средния размер на теглените кредити и той отново пое нагоре.

Средният размер на изтеглените ипотечни кредити в страната през единадесетия месец на годината беше 36 245 евро. 

Очакванията на „Кредит Център“ за следващата 2012 г. са пазарът да продължи да се движи от тенденциите в ипотечното кредитиране. Там ще бъдат и основните търсения на българските граждани. Най-значителен дял отново ще има групата на купувачите на първи дом, но доста сделки ще бъдат направени и от собственици на имоти, които ще търсят подобряване на качеството и локацията на имота, който ползват. Покупките на по-голямо жилище с по-добра локация с цел повишаване на жизнения стандарт, както и на дом в по-големите градове, ще мотивират купувачите и ще повишат леко средния размер на кредитите през 2012 г, убедени са експертите.